外国人和投资者须知
泰国的土地所有权是外国投资者最容易误解的话题之一。虽然法律是限制性的、, 有合法、实用和常用的结构 允许外国个人和公司获得住宅、商业和工业用地。.
本指南介绍 哪些是允许的，哪些是不允许的，哪些在实践中是可行的 - 特别是对于计划在泰国建厂、建仓库或开展长期业务的投资者而言。.
外国人可以在泰国拥有土地吗？
一般规则
❌ 外国人不能在泰国拥有土地
无论签证类型或逗留时间长短，这一限制均适用。.
然而，有 重要的例外情况和替代结构 投资者通常使用的.
外国人控制土地的合法途径
1.长期土地租赁（最常见）
外国人和外资企业可以合法租用土地：
- 长达 30 年
- 续订选择权的结构通常为 30 + 30 + 30 年
要点
- 租赁必须 在土地局注册
- 续约条件是合同规定的，不是自动的
- 租赁权可以出售、转让或继承（如果结构正确的话）
对于工厂、仓库和商业项目来说，这是最实用的选择。.
2.投资理事会推动的公司土地所有权
由泰国投资委员会（BOI）推广的公司可以
- 拥有经批准用于商业用途的土地
- 即使公司 100% 外资
条件
- 土地必须仅用于推广的活动
- 可能需要处置多余或未使用的土地
- 如果取消 BOI 促销活动，则所有权终止
📌这是 唯一直接的土地所有权途径 外国控制的工业项目。.
3.外资控股的泰国公司
在以下情况下，泰国公司可以拥有土地
- 符合泰国法律
- 外资持股不超过法定限额 除非获得投资委员会批准
⚠️ 警告：
- 被提名人结构是非法的
- 国土部审查严格
- 违反规定可能导致强制出售和处罚
这种结构的设计必须谨慎、合理。.
4.公寓所有权（仅限住宅）
外国人可以拥有：
- 多达 49% 的可售面积 在已注册的公寓项目中
这确实 不 适用于
- 土地
- 带土地的房屋
- 工业或商业地产
土地租赁详情
租赁期限
- 标准最大值： 30年
- 允许续约条款，但 不受法律保障
- 一些投资者通过以下方式降低风险
- 多重合同
- 看涨期权
- 租赁+表面结构
租赁登记
关于可执行性：
- 租赁 必须注册 在土地局
- 超过 3 年的未注册租约在 3 年后无法执行
投资者常见的租赁结构
- 30 年注册租赁
- 租赁 + 建筑物所有权
- 租赁 + 地上物（拥有土地上建筑物的权利）
- 带有购买选择权的租赁（投资委员会或未来的重组）
工业用地考虑因素
分区 (ผังเมอืง)
在购买或租赁土地之前，请确认
- 工业分区
- 工厂许可的土地使用
- 环境限制
分区错误有 投资者最常见、代价最高的错误之一.
工业区与私人土地
工业区
- 明确分区
- 更快的审批
- 公用设施准备就绪
- 更高的成本
私人土地
- 降低成本
- 更多灵活性
- 更高的尽职调查要求
- 许可速度较慢
您必须了解的土地所有权类型
并非所有土地所有权都是平等的。.
常见类型
- 查诺特（Nor Sor 4 Jor） - 最佳、完全所有权
- Nor Sor 3 Gor - 可升级，谨慎接受
- Nor Sor 3 - 风险较高
- Sor Por Gor - 只能用于农业，不能自由出售
📌 认真的投资者应该 避免弱化或限制性标题.
税费和持续土地成本
与土地相关的费用可能包括
- 转让费
- 预扣税
- 特定商业税（如适用）
- 土地和建筑年税
租赁结构和所有权结构会影响纳税总额。.
外国投资者常见的土地风险
❌ 通过提名人购买土地
❌ 假定租约自动续签
❌ 无视分区和环境规则
❌ 使用不正确的土地所有权证
❌ 不登记租赁协议
❌ 未估价就超额付款
这些风险大多是 通过适当的结构和尽职调查可以避免.
购买好还是租赁好？
在以下情况下，租赁通常更好
- 您受外国控制
- 您需要灵活性
- 您所在的行业不符合投资促进委员会的要求
在以下情况下，购买（通过投资委员会或泰国实体）可能是合理的：
- 长期工业运行
- 资本密集型工厂
- 获得投资促进委员会的晋升
实用建议
应决定土地战略 之前:
- 公司注册
- 投资委申请
- 工厂设计
- 提交建筑许可证
之后再改变土地结构往往成本高昂，速度缓慢。.
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